评司论企 | 融创收购彰泰背后：注入强势本土资源，重构广西市场竞争格局
导 读
此次融创收购彰泰，是行业龙头房企与区域龙头房企强强联合的一次新尝试。
◎ 作者 / 朱一鸣、汪慧
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品牌房企竞相进驻
彰泰“本土基因”有助于提升融创的影响力
近年来，随着广西房地产市场打开，各大品牌房企竞相入驻，截至目前TOP20中仅有个别房企未有项目布局。从克而瑞排行榜来看，2020年碧桂园、龙光、阳光城、万科、恒大、融创、金科等外来品牌房企占据广西市场第一阵营，竞争激烈。融创自2016年首进广西，也有意加速市场扩张，规模增速不断提升，2020年广西区域销售额突破百亿，达到108.5亿元，位列房企第8位。
但尽管如此，由于受到区域地缘性强、市场竞争不断加剧等因素影响，融创在广西的品牌沉淀仍然有限。本次通过收购彰泰，注入“本土基因”，对于融创在广西的规模扩张、提升市场占有率、强化品牌认知度都将起到积极的作用。
彰泰作为广西规模最大的本土房企，2018-2020年连续三年销售额均超过200亿元，其中2020年在广西区域的全口径销售额达到224.5亿元、权益销售金额达到161.4亿元，均位列第一。根据广西2020年商品房销售额4251.5亿元计算，市场占有率约为5%，超过碧桂园位居首位。今年一季度，彰泰继续以47.44亿元领跑，增长预期向好。
而随着彰泰并入融创，一方面将为融创带来超过200亿的销售贡献，根据推算2021年或达到260亿，迅速扩大销售规模与市场占有率，与其他房企品牌拉开差距，建立绝对优势。
另一方面，由于广西市场地缘性强，彰泰的市场沉淀和品牌认可度显然优于外来房企，尤其在发家地桂林，彰泰的影响力更加突出。未来，“彰泰融创”品牌将产生叠加效应，提升融创在广西的影响力，继续强化深耕能力。
彰泰具备丰富的项目储备
增强融创市场竞争优势
房企在区域竞争最终都将落到土地储备上，广西土地市场热度高居不下，尤其是核心区域优质地块竞争激烈。例如，今年3月底招商蛇口在南宁邕宁区拿下的一块综合用地，成交楼面价8196元/平方米，溢价率达到36.6%；还有建发以成交楼面价9400元/平方米获取的位于南宁综保区的住宅地块，溢价率高至135%。而广西购房者对于价格敏感度普遍偏高，高价项目未来在接受度上也面临困境。
从年报披露来看，融创在广西的土地储备量和占比都不高，截至2020年末，融创在广西的土地储备主要位于南宁和桂林，总计达到371.66万平方米，占总土储1.4%，权益土地储备为280.64万平方米，这对于企业在区域发展有一定的局限性。
相较之下，彰泰具备本土深耕优势，积累了丰富的区域土地储备，拿地方式也更加灵活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆盖广西11个重点城市，以南宁、桂林、柳州、北海为核心城市向周边辐射，截止2020年底，累计开发项目106个，累计开发面积超2000万平方米，融创收购彰泰也是看重了彰泰的储备价值与本土市场经验。
从公告披露信息可知，此次收购涉及目标项目共57个，包含54个开发项目及3个代建项目，总计容未售建筑面积为825.17万平方米。其中，54个开发项目计容共计未售建筑面积783.33万平方米，90.8%位于广西各城市核心区域，主要分布在桂林、南宁、玉林等城市，且以住宅为主，流动性强。这些优质资产的注入，大大增强了融创在广西的竞争力和可持续发展能力。
融创收并购经验丰富
未来整合效应可期
当前行业增速放缓、市场去化整体承压，叠加“三条红线”、“贷款集中度”等各项政策持续调控，各企业在战略安排上也愈发谨慎，尤其是大宗交易风险较高，对于房企资金能力、资源整合能力都提出更高的挑战。融创收购彰泰主要面临三大问题：一是融创的现金流动性，二是彰泰的财务安全性，三是资源整合。
从资金面来看，截至2020年末，融创账面现金达1326.5亿元，现金短债比为1.45，流动性充裕。
从收购对象来看，彰泰“三道红线”全数达标，剔除预收款项后的资产负债率为62%、净负债率为15.7%、现金短债比为2.4，具备较高的财务安全性。
而在资源整合问题上，融创作为“并购王”，拥有丰富的经验和成功案例，且在资源整合上已经形成一套成熟的操作流程和体系。并且融创在广西发展已超过五年，对于市场也有一定了解，这也为资源整合提供思路，有助于效率的提升和效益的实现。整体来说，收购风险得到有效控制，未来整合效应可期。
总结：此次融创收购彰泰，打造广西“彰泰融创”品牌，是行业龙头房企与区域龙头房企强强联合的一次新尝试，对于融创在广西的业绩规模、市场占有率、品牌影响力等方面都将产生叠加效应，与其他房企品牌拉开显著差距，重塑市场格局。尤其是彰泰在广西的储备积累和市场经验，大大增强融创的市场竞争力和深耕能力。同时，融创丰富的收并购经验，也为“彰泰融创”品牌发展效率与效益实现提供保障，未来发展整合效应向好。
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